Logistica, il capitale c'è. Manca il terreno autorizzato

Per anni il problema della logistica italiana è stato trovare il capitale. Oggi il capitale c'è, e cerca dove andare. Secondo JLL, nel 2025 il comparto logistico e industriale ha raccolto circa 2,3 miliardi di euro di investimenti, il 30% in più dell'anno precedente, pari a circa il 18% del totale immobiliare. Nel 2024 i volumi si erano fermati a circa 1,7 miliardi (fonte). Il rendimento prime netto è sceso dal 5,5% al 5,3%.

La domanda degli utilizzatori regge il passo. L'assorbimento del 2025 ha raggiunto 2,4 milioni di metri quadrati, il 7% in più sul 2024, con gli operatori 3PL a circa metà del totale e quasi l'80% concentrato al Nord. Il primo trimestre 2026 ha segnato un record di 860.000 metri quadrati locati, più 78% su base annua, mentre gli investimenti del trimestre sono scesi del 30% su base annua, a circa 430 milioni, soprattutto perché sono mancate le grandi operazioni di portafoglio che avevano caratterizzato il primo trimestre 2025 (fonte). Nel primo trimestre 2026 il tasso di sfitto nazionale era attorno al 5%, dal 5,5% circa di fine 2025.

Il suolo diventa il collo di bottiglia

Il punto è che ogni nuovo magazzino greenfield consuma suolo, e il consumo di suolo è ormai un tema politico e normativo. Il rapporto SNPA 2026 stima per il 2025 circa 102 chilometri quadrati di nuove superfici artificiali, oltre 280.000 metri quadrati al giorno, a fronte di soli 746 ettari ripristinati. La logistica ha aggiunto 390 ettari in un anno, con Piemonte e Lazio in testa. Nell'edizione precedente ISPRA attribuiva al settore poco più di 6.000 ettari di coperture artificiali tra il 2006 e il 2024 (fonte).

A Bruxelles il quadro si è irrigidito. La direttiva (UE) 2025/2360 sul monitoraggio e la resilienza del suolo è stata pubblicata in Gazzetta ufficiale UE il 26 novembre 2025 (EUR-Lex). Come ricorda ISPRA, non fissa obiettivi vincolanti ma chiede agli Stati di attuare principi di mitigazione del consumo di suolo e di monitorare impermeabilizzazione e rimozione del suolo, con tre anni per il recepimento. Per chi sviluppa, significa più trasparenza sui dati e, verosimilmente, più attenzione nelle istruttorie comunali.

Chi ha la terra ha il vantaggio

In questo contesto il terreno già autorizzato diventa l'asset più raro. Prologis, secondo MF Milano Finanza, ha portato la propria banca terreni edificabili in Italia da 55 a 64 ettari in un anno e segnala che in Europa la nuova offerta è frenata da iter autorizzativi complessi, costi di costruzione elevati e difficoltà di allaccio alla rete elettrica. Lo stesso articolo indica che il greenfield pesa ancora circa il 90% dei suoi interventi italiani, ma che l'attenzione si sposta verso il brownfield, dove però i rischi di bonifica riguardano circa la metà dei progetti.

La conseguenza sui prezzi è leggibile nei canoni. A fine 2025 il prime a Milano era a 70 euro al metro quadrato l'anno e a Roma a 69, mentre il last-mile nelle due città si colloca attorno a 110 euro (JLL). Il differenziale misura quanto il mercato paga la vicinanza al consumatore finale e la scarsità di spazi idonei in città.

Last-mile e brownfield, la nuova frontiera

Un esempio concreto è il progetto Milano DC5 di Prologis all'interno dell'Ortomercato gestito da Sogemi: circa 12.000 metri quadrati multi-tenant a temperatura controllata, 17 milioni di investimento, su un terreno in diritto di superficie in un'area già urbanizzata (Il Sole 24 Ore). La società lo presenta come una delle poche opportunità oggi disponibili per costruire nuovo spazio logistico in posizione urbana centrale, nell'area dell'Ortomercato a circa sei chilometri dal centro, con un costo per metro quadrato più alto giustificato dalla posizione e dalla scarsità di spazi in città.

Anche gli strumenti pubblici si muovono. Le Zone logistiche semplificate, previste dalla legge di bilancio 2018, sono sei, tra porti e sistemi fluviali (Urbanpromo), e il dibattito urbanistico guarda ormai al riuso delle aree dismesse e agli edifici logistici multipiano come alternativa al greenfield. Il rapporto SNPA individua oltre 2.100 chilometri quadrati di opportunità complessive per ridurre il consumo di suolo.

Il brownfield non è però una soluzione gratuita. Bonifiche, tempi amministrativi incerti, vincoli di accessibilità e convivenza con le funzioni urbane allungano i business plan e richiedono competenze diverse da quelle del capannone in campagna. È qui che si separerà chi compra rendimento da chi costruisce valore.

Cosa fare adesso

Per investitori, sviluppatori e utilizzatori la priorità non è più solo il costo del capitale, ma il controllo dei terreni e dei tempi autorizzativi.

• Mappare il pipeline autorizzato: valutare le controparti di sviluppo in base agli ettari con titolo edilizio già rilasciato, non solo ai metri quadrati annunciati.
• Prezzare il rischio brownfield: inserire nelle due diligence una stima di bonifica e di tempi amministrativi, con meccanismi di aggiustamento prezzo o earn-out legati alle autorizzazioni.
• Seguire il recepimento della direttiva suolo: monitorare come l'Italia tradurrà la direttiva (UE) 2025/2360 e come Regioni e Comuni aggiorneranno i piani, perché inciderà sul valore dei terreni greenfield in portafoglio.